物业专项维修资金使用指南
一、物业专项维修资金的用途
1、维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
2、物业共用部位和设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位和附属设施设备。一般包括：建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。单幢房屋内相关业主共有的外墙面、屋面、落水管等。单幢房屋涉及一个单元业主共有的门厅、楼梯间、电梯、电梯间、走廊通道、照明、消防设施等。
二、物业专项维修资金正常使用1、维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。2、物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由全体业主或相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同分摊。3、房屋自然损坏，使用维修资金按以下原则区分分摊：（1）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同分摊。（2）单幢房屋涉及一个单元的维修、更新和改造，由单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修、更新和改造，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。（3）单幢房屋涉及外墙面的维修、更新和改造，由单幢房屋内各业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。（4）属全体业主共有的物业用房等房屋的维修、更新和改造，物业管理区域内共用设施设备的维修、更新和改造，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同分摊。业主委员会根据业主大会决定，或者维修、更新和改造涉及范围内相关业主另有约定维修资金使用分摊的，从其决定或者约定。利用房屋从事经营活动的，是否需要增加维修资金分摊比例，由业主规约或者由涉及范围内相关业主约定。4、未建立维修资金制度或者已建立维修资金制度，但维修资金账户余额不足的，发生应分摊维修、更新和改造费用时，由涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有物业建筑面积承担。5、未售出的房屋维修、更新和改造，由建设单位或产权单位按照房屋专有面积的比例分摊相应费用。6、申请使用维修资金，由业主大会或业主委员会向管理部门提出申请；未成立业主大会、业主委员会或业主大会、业主委员会不提出申请的，由所在街道办事处（乡镇人民政府）指定社区居民委员会代为申请。7、向管理部门申请使用维修资金，应提供下列资料：（1）申请书；（2）维修资金使用方案；（3）相关业主同意实施使用方案的书面决议；（4）街道办事处（乡镇人民政府）出具的关于上述材料真实性的证明。8、维修资金使用方案应当包括维修项目基本情况、施工预算、使用维修资金分摊清册、维修资金不足时的工程款补足方案、建设工程施工合同等内容。维修资金使用方案应当经专有部分占使用维修资金物业面积三分之二以上的业主且占使用维修资金人数三分之二以上的业主讨论通过。使用方案和相关业主同意的书面决议应当在物业管理区域和维修项目的显着位置同时公示7天。9、使用维修资金维修工程的预结算编制与审核、施工监理费用明细分摊等，业主委员会或者相关业主可以委托具有专业资质的中介机构代理。中介机构代理费用，可以按照国家规定标准在维修资金中列支。10、管理部门对申请材料做书面审查。对符合维修资金使用条件并履行规定手续及程序的，管理部门应当自受理申请之日起7个工作日内予以划拨。不符合维修资金使用条件和规定手续及程序的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。11、业主大会或业主委员会按照维修资金使用方案，组织相关业主或委托物业服务企业组织并监督工程施工和验收。未成立业主大会、业主委员会的，经业主同意后，可由街道办事处（乡镇人民政府）代行业主委员会职责，负责组织相关业主按照维修资金使用方案，组织并监督工程施工和竣工验收。竣工验收材料应当交管理部门备案。12、下列费用不得在维修资金中列支：（1）依法应当由相关单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等设施设备的维修、更新和养护费用。（2）保修期内应由建设单位履行保修义务，原则上不得动用业主的维修资金。经业主大会同意的方可列支。（3）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的日常维修养护费用。（4）房屋共用部位、共用设施设备属于人为损坏，应由责任人承担的修复费用。13、使用维修资金的相关档案，应由管理部门统一存档备案。14、当发生危及房屋安全等应急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，按照国家有关规定，经相关主管部门认定后，按照维修资金应急使用程序办理。维修资金应急使用是指当物业共用部位、共用设施设备发生危及业主生命安全以及严重影响业主正常生活的情形时，不需履行正常表决程序情况下的维修、更新和改造行为。保修期内发生应急情况需要维修共用部位、共用设施设备的，由相关责任主体负担维修、更新和改造的费用；保修期满的由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊维修、更新和改造的费用。
三、物业专项维修资金应急使用
1、物业专项维修资金应急使用是指当物业共用部位、共用设施设备发生危及业主生命安全以及严重影响业主正常生活的情形时，不需履行正常表决程序情况下的维修、更新和改造行为。
本条适用于建立维修资金制度的物业管理区域。
2、当物业共用部位、共用设施设备发生下列危及业主生命财产安全和严重影响业主正常生活的情形时，可以启动应急程序。
（1）屋顶因不可抗力发生突发性渗漏，影响业主正常使用和居住的；
(2)楼体外立面及玻璃幕墙有脱落危险，危及业主生命财产安全的；
（3）电梯出现突发性故障、危及人身安全的，主要包括电梯主板、模块，轿门安全装置（光幕、安全触板等），制动器、限速器、变频器、安全钳故障，曳引轮绳磨损断丝断股，磁钢失磁、报警装置及三方通话失效等，经特种设备管理部门认定需要立即进行维修、更新和改造的；
（4）下水主管道严重堵塞、破裂，影响业主正常生活的；
（5）公共阳台、晒台、平台、楼梯等各种扶手栏杆松动、损坏的；
（6）安全监控设施出现故障，不能运行，经相关专业技术部门鉴定需要立即修复的；
（7）按照有关法律、法规、规章及强制性技术标准规定，需对物业共用部位、共用设施设备及时进行维修、更新、改造的。
3、维修资金应急使用按以下程序进行：
（1）报告。发生第二条规定情形的，实施物业管理的，由物业服务企业或业主委员会立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）；未实施物业管理的，由业主委员会或业主立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。
（2）认定。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）收到报告后，应第一时间到达现场，将有关情况以书面形式通知相关部门到实地查勘认定，并出具证明。
（3）申请。业主委员会或街道办事处（乡镇人民政府）持相关部门出具的证明和申请材料，向维修资金管理部门申请使用应急维修资金。申请人对申报材料的真实性和合法性负责。
（4）资金拨付。申请材料齐全符合要求的，维修资金管理部门应当在接到申请后的2个工作日内作出决定；情况特别紧急的，应当场作出决定。申请材料不齐全或者不符合要求的，应指导申请人抓紧补正相关材料。维修资金管理部门首次拨付应急使用资金一般不超过应急维修资金总额60%。
（5）抢修。由申请人负责组织实施。也可由业主委员会委托本小区物业服务企业实施。
（6）验收。应急维修工程完工后，由申请人和物业服务企业及涉及范围内的业主代表负责验收，并在验收单上签字。
（7）公示。申请人应在抢修工程完工后15日内，应将应急维修资金使用有关情况在住宅小区内显著位置进行公示，公示期为7日。
公示内容包括：施工单位编制的维修费用清单，维修费用分摊明细表，需要补交分摊费用的业主名单、金额、时限及未按时限补交分摊费用的法律责任，其他需要公示的资料等。
业主对公示内容提出质疑的，申请人和工程造价机构应当给予明确答复。维修项目竣工验收合格并公示无异议的，申请人持工程造价单位的维修费用清单和工程验收单等资料办理余额划转手续。
4、维修资金应急使用按照“谁受益、谁承担”的原则分摊，从受益业主维修资金账户直接划拨。未交维修资金的，分摊费用由申请人负责清收，对拒不履行义务的业主，通过法律手段追缴。
公主岭市物业管理服务中心
